Die Vermietung von Immobilien (oder Teilen davon) stellt grundsätzlich gemäß § 4 Ziffer 12a) Umsatzsteuergesetz (UStG) eine umsatzsteuerfreie Leistung dar. Erfolgt die Vermietung allerdings an regelmäßig wechselnde Nutzer (z. B. bei Ferienwohnungen) oder optiert der Vermieter gemäß § 9 UStG zur Umsatzsteuer, weil er an einen anderen zum Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmer vermietet, so gilt diese (Teil-) Immobilie als dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugeordnet. Für den Fall der Veräußerung einer solchen umsatzsteuerlich verhafteten Immobilie wird i.d.R. von einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgegangen, die eventuell - soweit seit der Anschaffung oder Herstellung noch keine 10 Jahre vergangen sind - nur zu einer Vorsteuerkorrektur gemäß § 15a UStG führen kann (im Ausnahmefall kann auch für den Veräußerungsvorgang notariell zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden). Bis vor wenigen Jahren galt diese Verfahrensweise auch für die Entnahme von Immobilien (-teilen) aus dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen, d. h. keine Umsatzsteuerpflicht sondern ggf. nur Vorsteuerkorrektur. Bedingt durch das sehr umstrittene "Seeling-Urteil" des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) hat die deutsche Finanzverwaltung in ihren Verwaltungsanweisungen seit gut einem Jahr geregelt, dass derartige Entnahmevorgänge als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln sind und damit zu gravierenden umsatzsteuerlichen Nachteilen bei den "Entnehmern" führen.

Das Problem:

Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Finanzverwaltung mit dieser sehr umstrittenen Rechtsauffassung durchsetzen kann?

Entscheidung der Europäischen Kommission:

Die Europäische Kommission hat im Sinne der zweiten Stufe des Vertragsverletzungs-verfahrens nach Artikel 226 EG-Vertrag Deutschland förmlich, d. h. mit einer mit Gründen versehenen Stellungnahme, aufgefordert, seine Umsatzsteuervorschriften für Immobilien-Entnahmen aus dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen dahingehend zu ändern, dass solche Entnahmen (wieder) als umsatzsteuerfrei zu behandeln sind. Die Kommission betont ausdrücklich, dass ihrer Ansicht nach die in dem EuGH-Urteil zur Rechtssache "Seeling" niedergelegten Grundsätze nicht auf die Entnahme von Immobilien angewendet werden können. Sollte Deutschland dieser Aufforderung nicht innerhalb von 2 Monaten nachkommen, so kann (wird) die Kommission den EuGH anrufen.

Ratschlag:

Sicher ist mit großer Wahrscheinlichkeit anzunehmen, dass sich die deutsche Finanzverwaltung mit ihrer Rechtsauffassung nicht auf Dauer durchsetzen kann. Bei in den nächsten Monaten anstehenden umsatzsteuerverhafteten Immobilienentnahmen sollte aber genau überlegt werden, ob statt einer Entnahme auch eine Veräußerung (z. B. an einen nahen Angehörigen) oder ein weiteres Abwarten in frage kommt.