Im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung sind den jährlichen Mieteinnahmen alle damit zusammenhängenden (Werbungs-) Kosten der vermieteten Immobilie gegenüberzustellen, um zu einem steuerlichen (Jahres-) Ergebnis zu kommen. Neben den üblichen Nebenkosten (z.B. Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen) sind dabei in erster Linie Abschreibungen, Instandhaltung und nicht selten auch bedeutende Schuldzinsen relevant. Je nach Höhe des Fremdfinanzierungsanteils für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Grundstücks (Grund und Boden und Gebäude) sind die Schuldzinsen sehr hoch oder sehr niedrig und können allein bewirken, ob insgesamt ein Gewinn (Überschuss) oder ein Verlust entsteht. Bei dauerhaft, d.h. über viele Jahre, anfallenden Verlusten aus Vermietung und Verpachtung kann das Finanzamt gehalten sein, die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen oder ganz in frage zu stellen.

Das Problem:

Werden dauerhafte negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei dauerhaft hohen Schuldzinsen steuerlich akzeptiert?

Entscheidung des Gerichts:

Mit Urteil vom 10.05.2007 (IX R 7/07) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Einkünfteerzielungsabsicht vom Finanzamt zu prüfen und ggf. zu verneinen ist, wenn das vom Steuerpflichtigen gewählte Finanzierungskonzept die Erzielung von letztlich positiven Einkünften aufgrund von dauerhaft (zu) hohen Schuldzinsen offensichtlich nicht zulässt.

Ratschlag:

Steuerpflichtige mit einer vollständig oder überwiegend fremdfinanzierten Vermietungsimmobilie sollten im Falle von dauerhaft negativen Vermietungseinkünften durch eine nicht zu langsame Darlehenstilgung erkennen lassen, dass sie langfristig die Erzielung von positiven Überschüssen ermöglichen wollen.
Besonders vor dem Verkauf oder der Selbstnutzung einer Verlustimmobilie sollte durch eine deutliche Entschuldung versucht werden, ein bis zwei Jahre vorher (kleine) Überschüsse zu erzielen, um dem Finanzamt keine Argumente für eine ggf. sogar rückwirkende Versagung der Vermietungsverluste zu geben.