Räumt ein Vermieter "auf eigene Faust" die Wohnung eines Mieters, so haftet er diesem auf Schäden, welche im Zuge dessen entstehen.

Das Problem:

Der Mieter hatte seine Wohnung verlassen und war für mehrere Monate verschwunden. Die Verwandten und Freunde des Mieters meldeten ihn daraufhin als vermisst. Nachdem die Mietzahlungen für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht gezahlt worden waren, wurde das Mietverhältnis durch den Vermieter fristlos gekündigt. Ca. einen Monat nach der Kündigung verschaffte sich der Vermieter Zutritt zur Wohnung. Er entsorgte ein Teil der vorgefundenen Wohnungseinrichtung und lagerte den restlichen Teil zwischen.
Nach seiner Rückkehr ließ der Mieter ein Sachverständigengutachten erstellen und schätzte auf dessen Basis seinen Schaden auf rund 62.000,00 €. Er behauptete das Abhandenkommen von teils wertvollen Gegenständen.

Entscheidung des Gerichtes:

Nachdem das Amtsgericht und das Landgericht die Klage des Mieters abgewiesen hatten, entschied nun in der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs über den Fall.
Dieser führte aus, dass die eigenmächtige Inbesitznahme eine unerlaubte Selbsthilfe gem. § 229 BGB darstelle. Auch in einem Fall wie dem vorliegenden sei der Vermieter grundsätzlich gehalten, sich zunächst einen Räumungstitel zu verschaffen und dann aus diesem vorzugehen. Geht er dagegen eigenmächtig vor, haftet er gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig auf Schadensersatz.

Dies betreffe insbesondere Schadensersatz für die Entsorgung von Gegenständen. Aufgrund der rechtswidrigen Inbesitznahme obliege dem Vermieter eine besondere Obhutspflicht für sämtliche in der Wohnung befindlichen Gegenstände. Er könne sich daher nur gegen einen Schadensersatzanspruch wehren, wenn er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und in diesem den Wert sämtlicher Gegenstände aufnimmt. Nur so könne er gegebenenfalls die Behauptung des Mieters widerlegen, es seien Gegenstände abhandengekommen oder beschädigt worden und zudem beweisen, dass diese einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet. (BGH, Meldung vom 19.7.2010, Az.: VIII ZR 45/09).

Ratschlag:

Die Vorinstanzen hatten vor dem Hintergrund der erforderlichen Schätzung des Schadens die Ansprüche an die Substantiierung durch den Kläger überspannt. Obwohl im eigentlichen Sinne nur die Höhe eines etwaigen Schadensersatzanspruchs streitig war, hatten die Gerichte den Anspruch völlig abgewiesen. Es hätte allerdings die Schätzung des Mindestschadens erfolgen müssen, weshalb nun auch die Zurückverweisung erfolgte, damit die entsprechenden Feststellungen getroffen werden können.
Aus der Presse sind die Fälle der "Mietnomaden" ja hinlänglich bekannt und jeder hofft, niemals solche Mieter zu haben. Kommt es dennoch so weit, sollten bei einem Vorgehen wie im vorliegenden Fall jedoch die obigen Punkte berücksichtigt werden, um später nicht eine böse Überraschung zu erleben.