Ein Vermieter ist bei der Umstellung der Wärmeversorgung seines Mietshauses verpflichtet auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Dies ergibt sich aus dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot, so der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung.

Das Problem:

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten übertrug die Klägerin die Wärmeversorgung einem Wärmecontractingunternehmen.
Nach § 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Klägerin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 gerichtlich geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. In der Revisionsinstanz stritten die Parteien darum, ob die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, weil sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Wärmecontractingunternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe.

Entscheidung des Gerichtes:

Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint. Zwar ist der Vermieter danach verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluss des Wärmeversorgungsvertrages noch nicht bestand.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konnte auch nicht damit begründet werden, dass der Vermieter nicht zu einem günstigeren Anbieter gewechselt hatte, denn ein solcher Wechsel war ihm aufgrund der langfristigen Vertragsbindung für die im vorliegenden Rechtsstreit zu beurteilenden Abrechnungszeiträume nicht möglich.
BGH Az.: VIII ZR 243/06 (Meldung vom 29.11.2007)

Ratschlag:

In dem vorliegenden Fall hatte der Standpunkt der Mieter keinen Erfolg. Allerdings verhielt es sich vorliegend auch schon so, dass der Vertrag mit dem Wärmecontractingunternehmen schon vor Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen wurde und eine langfristige Vertragsbindung bestand. Sollte der Vermieter mit einem solchen Unternehmen während des Bestehens eines Mietvertrages einen entsprechenden Vertrag eingehen, kann daraus ein ganz anderes Ergebnis resultieren. Dann wäre die vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag gegebenenfalls verletzt und die Zahlungsklage des Vermieters wäre erfolglos.