Für die Berechnung des Mietpreises ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, es sei denn die Wohnflächenabweichung beträgt mehr als zehn Prozent. So lautet eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Das Problem:

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet.
Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 121,49 m² angegeben. Tatsächlich beträgt sie 131,80 m². Durch Schreiben vom 31. Mai 2005 verlangte der Vermieter - auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße - die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 494,24 € auf 521,80 €. Die Mieterin lehnte dies ab; nach ihrer Ansicht soll es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankommen.

Entscheidung des Gerichtes:

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür ist insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Vermieters stattgegeben. Die Berufung der beklagten Mieterin ist ohne Erfolg geblieben.
Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien war - anders als das Berufungsgericht gemeint hat, keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt.
BGH - VIII ZR 138/06 (Meldung vom 21.06.2007)

Ratschlag:

Dies hat der Bundesgerichtshof bereits für den umgekehrten Fall, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115). Entsprechend verhält es sich vorliegend. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.